Comprar una vivienda es, para muchas personas, una de las inversiones más relevantes que harán a lo largo de su vida. La decisión puede resultar compleja, desde la elección de la ubicación, la zona, el tipo de vivienda, de obra nueva o de segunda mano, el método de financiación, la selección de la inmobiliaria, la promotora o la fórmula de la cooperativa.

La compra sobre plano tiene ventajas económicas en cuanto al precio y la forma de pago. El precio cerrado en un mercado alcista como el actual es una gran ventaja dado que este importe puede resultar un 15% inferior a una vivienda ya construida. En el caso del cooperativista, en el que el socio ejerce de adjudicatario y usuario del bien inmueble, puede prescindir de algunos intermediarios, lo que le permite adquirir la vivienda a precio de coste. El importe de la compra puede ser entre un 20% y un 30% inferior a la de una vivienda de venta libre. Este es uno de los principales argumentos de los cooperativistas para embarcarse en este tipo de proyecto.

La constitución de una cooperativa parte de la unión de varias personas (socios) que aportan capital con el fin de llevar a cabo un proyecto, en este caso, la construcción de viviendas. Una vez formada legalmente la cooperativa se adquiere el terreno y se procede a la contratación de una constructora responsable de la edificación del inmueble. Los cooperativistas actúan por tanto como los promotores del proyecto.

Es habitual la contratación de una sociedad gestora, que será responsable de la administración de los fondos  y la gestión diaria de las obras. En muchos casos, detrás de estas gestoras, existen promotoras especialistas, cuya ventaja es que cuentan con gran experiencia y pueden conseguir mejores condiciones económicas con los proveedores, gremios y materiales.

Es fundamental confirmar, antes de unirse a una cooperativa, si está afiliada a alguna federación o alguna unión regional. Debe tenerse en cuenta de que aún existiendo una ley estatal, cada comunidad autónoma se rige por unos condicionantes legales particulares.

Históricamente se han dado casos de promotores que ponen en marcha cooperativas sin socios con ánimo de conseguir capital anticipadamente para comenzar la edificación. En estos casos el proyecto puede no llegar a término o surgir problemas e inseguridades para los aportantes. Para evitar situaciones de desamparo y pérdidas económicas es necesario realizar algunos trámites de comprobación:

1. Comprobar la inscripción de la cooperativa en el registro de la Comunidad Autónoma
2. Titularidad de los terrenos y licencias urbanísticas
3. Los derechos de opción de compra
4. Costes, avales y programa de financiación
5. Estudiar la idoneidad del proyecto y características: planos, descripciones, memorias de calidades y servicios
6. El plan de aportaciones económicas
7. Trayectoria e información sobre la gestora responsable
8. Estatutos y derechos y deberes de los cooperativistas

Comprar una vivienda en régimen de cooperativa es una opción válida, sólo conviene poner en la balanza las ventajas y los inconvenientes de esta fórmula y que cada uno realice sus valoraciones para determinar si le resulta conveniente:

Ventajas de la compra de vivienda en régimen de cooperativa:

• Económicas: como se explicaba en inicio, al poder prescindir de otros intermediarios y actuar como socios empresarios, los cooperativistas pueden adquirir una casa a un precio entre un 20% hasta un 30% por debajo del mercado de viviendas de venta libre.
• A medida: otro de los beneficios de las viviendas en fórmula de cooperativa es que los socios pueden adaptar su vivienda a su gusto, realizando modificaciones en planta, materiales o calidades, siempre dentro de unos parámetros.
• Los socios pueden participar en las asambleas y participar activamente en la toma de decisiones, donde los votos de todos los participantes tienen el mismo peso. Las reuniones podrán abordar todo tipo de necesidades y se plantearán cuestiones como la instalación de elementos de seguridad o vigilancia hasta la adjudicación de las plazas libres o aportaciones adicionales, por ejemplo.
• En muchos casos las condiciones hipotecarias de los cooperativistas pueden ser más atractivas o con mejores condiciones que las habituales del mercado.
• Como parte de la economía social, la cooperativa de viviendas está exenta del pago del impuesto de actos jurídicos documentados.
• Los gastos y trámites de la compra, como notarías, registro o gastos de gestión suelen ser también de menos valor que los de una operación de compraventa directa.
• Es factible que un cooperativista se dé de baja y recupere las cantidades aportadas. En casos de bajas injustificadas será necesario confirmar los plazos de devolución o incluso el porcentaje de penalización si ésta estuviera recogido en los estatutos.

Inconvenientes a valorar al adquirir una vivienda con la fórmula de cooperativa:

• Adelanto del capital: para constituir la cooperativa y comenzar con el proceso de construcción será necesario que los socios realicen las principales aportaciones por adelantado, pudiendo alcanzar hasta el 30% del precio total.
• Los plazos de construcción suelen extenderse y ser más largos en el caso de las cooperativas, generalmente por una diversidad de motivos.
• En algunos casos, debido a errores de cálculo, imprevistos, mejoras no contempladas en inicio…los fondos pueden resultar escasos y ser necesarias aportaciones extraordinarias.
• Se han dado casos de promotoras o gestoras que, con el fin de captar socios, realizan publicidad engañosa o llamadas de atención con información poco veraz y que puede llevar a graves situaciones de desamparo. Es importante por ello, seguir los consejos de recopilación de información y comprobar los “cimientos” de la cooperativa, su estructura, planes, así como los seguros y los avales.
• Aunque la norma llama a que las gestoras contratadas para la supervisión y control de las obras sean especialistas en la materia, se han dado casos históricos de firmas que por mala gestión, contratos defectuosos o desvíos económicos han provocado concurso de acreedores o quiebra total. En estos casos, no comunes debido a la actual normativa y control, los socios pueden llegar a perder todas sus aportaciones. Es imprescindible conocer la trayectoria, la experiencia de las firmas contratadas y asegurarse que legalmente, a nivel de avales, seguros y procedimientos se está realizando de manera oportuna para garantizar el cumplimiento del proyecto.